สรุป Oppday หุ้น CPN ปี 2016

เซ็นทรัลนี่แทบจะเป็นบ้านหลังที่สองอย่างเป็นทางการของคนไทย คือไม่ว่าจะกินข้าว ซื้อของ เดินเล่นเซ็นทรัลไว้ก่อน นับว่าเป็นหุ้นที่สร้างความแตกต่างและทำให้คุณภาพชีวิตของคนมากมากดีขึ้น หุ้น CPN เป็นผู้ดำเนินงานศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซ่าที่มีกว่า 30 สาขาทั่วไทย แต่เอ๊ย ! ประเทศไทยมี 76 จังหวัดนะถ้าคิดเฉลี่ยคร่าวๆก็ 2 จังหวัดต่อเซ็นทรัล 1 ที่มันก็ดูเยอะแล้วเหมือนกันเนอะ แล้วแบบนี้จะยังโตไปอีกได้มั้ย? แล้วถ้าโตได้จะไปในทิศทางใด? ไหนจะเรื่องคนยุคใหม่ช๊อปปิ้งทางอินเตอร์เน็ตแทนแล้วๆแบบนี้ CPN จะอยู่อย่างไร? มาหาคำตอบไปพร้อมๆกันเนอะ ^^

CPN ทำธุรกิจให้เช่าพื้นที่ศูนย์การค้าภายใต้ชื่อ Central plaza และ Central festival โดยปัจจุบันมีศูนย์การค้าภายใต้การดูแลอยู่ทั้งสิ้น 30 ศูนย์การค้าในประเทศไทย

ผู้เช่าก็อย่างเช่น ห้าง Central, Major Cineplex, Jubile, Uniqlo, AIS, Kbank ร้านค้า ธนาคารและศูนย์บริการมือถืออะไรประมาณนี้ โดยถ้าเช่าพื้นที่เยอะแบรนด์ดีก็เป็นผู้เช่าหลัก (Anchor tenant) หรือผู้เช่าที่ดึงคนมาศูนย์ได้เรียกว่า Magnet tenant อาจจะได้เรทพิเศษหน่อย ถ้าเล็กๆก็เป็นผู้เช่าธรรมดาเรทและเงื่อนไขจะค่อนข้างเคี่ยวมากๆ

ห้าง Central กับ ศูนย์การค้า Central plaza คนละอันกันนะอย่าสับสน ห้าง Central ขายของได้ผลตอบแทนเป็น GP (ส่วนแบ่งรายได้) แต่ CPN คือศูนย์การค้า Central Plaza ให้บริการเช่าพื้นที่มีรายได้เป็นค่าเช่าและบางรายเป็น Consignment  (แปลว่าส่วนแบ่งรายได้เหมือนกันแต่เรียกไม่เหมือนกัน)

ปี 2015 CPN เปิดศูนย์ใหม่ไปทั้งสิ้น 3 ศูนย์คือ Central ระยอง, เวสต์เกต, และอีสวิล ซื้อมา 1 ศูนย์คือเซนทรัล เฟสติวัลภูเก็ต ในปี 2016 เปิดเพิ่มอีก 1 ที่คือนครศรีธรรมราชเป็นสาขาที่ 30 ซึ่งร่วมพัฒนากับทาง ROBINS และมีการปรับปรุงศูนย์ Pattaya Center เป็น Central Marina Pattaya

รายได้โต 14% เป็นไปตามเป้าซึ่งเป็นผลจากการเปิดศูนย์การค้าใหม่ 4 ศูนย์ในปี 2015 และการกลับมาเปิดของเซ็นทรัลปิ่นเกล้าต้นปี 2016 ผลกำไรโต 19% จากการบริหารต้นทุนที่ดีขึ้นและการใช้งานพื้นที่ภายในศูนย์ได้ดีขึ้น

Concept ใหม่ของ CPN จะเป็นศูนย์การค้าที่ให้มากกว่าการจับจ่ายใช้สอยคืออารมณ์เหมือนที่ๆมาอยู่ได้ทั้งวันมีอะไรให้ทำมากกว่าการ Shopping เช่นที่ อีสวิลมี Co-working space (แต่รวมๆก็ยัง Shopping เป็นหลักอยู่ดีอ่ะนะ)

นอกจากการปรับ Concept แล้วการใช้พื้นที่ว่างให้เป็นประโยชน์อย่างการเอามาจัดงาน Event เรียก Traffic ต่างๆถือว่าทำได้ดีส่งผลให้อัตราการเติบโตของกำไรโตกว่ายอดขาย

รายได้ของ CPN มาจากค่าเช่ามากถึง 91% ของรายได้ทั้งหมดโดยมีพื้นที่ศูนย์การค้า 30 แห่งอัตราเช่าเฉลี่ย 94% และอาคารสำนักงานให้เช่า 5 แห่งอัตราเช่าเฉลี่ย 96%

นอกจากศูนย์การค้าและอาคารสำนักงาน CPN ยังเป็นเจ้าของโรงแรมอีก 2 แห่งคือฮัลตั้น พัทยาและเซนทารา อุดร รวม 561 ห้อง 4Q16 มีอัตราการเข้าพักที่เฉลี่ย 83%

ศูนย์การค้าของ CPN ถ้าแบ่งตามพื้นที่เช่าจะแบ่งเป็นพื้นที่ในต่างจังหวัด 48% และในกรุงเทพฯ 52% แต่ถ้าแบ่งด้วยรายได้ค่าเช่าจะเป็นรายได้จากกรุงเทพฯ 58% ต่างจังหวัด 42% (กรุงเทพฯ พื้นที่น้อยกว่าแต่ค่าเช่าแพงกว่า)

สัญญาเช่าส่วนใหญ่ของ CPN เป็นสัญญา 3 ปีโดยขึ้นค่าเช่าเฉลี่ยครั้งละ 15% โดยมีสัดส่วนอยู่ที่ 47% ของรายได้ Consignment 36% และสัญญาเช่าระยะยาว 17%

ในสัญญาระยะยาว 17% ประมาณ 39% ของมูลค่าสัญญาจะหมดภายในปี 2020 คิดเป็นพื้นที่ประมาณ 63,600 ตรม.  โดยมีค่าเช่าเฉลี่ยเดิมอยู่ที่ประมาณ 500-600 บาท/ตรม. คาดว่าจะขึ้นค่าเช่าอย่างน้อยเท่ากับค่าเช่าเฉลี่ยของ CPN ที่อยู่ประมาณ 1,500 บาท/ตรม.

ภายในปี 2017-2018 CPN จะขึ้นศูนย์การค้าใหม่อีก 3 โครงการคือ Central นครราชสีมา, มหาชัย และภูเก็ต และเพิ่มอีก 11 โครงการจากปี 2019-2021

Central ยังมีอีก 1 โครงการใหม่ในมาเลเซียคือ Central I-city ที่คาดว่าจะเปิดดำเนินงานใน 4Q18 ตอนนี้ได้ผู้เช่าหลักครบ 100% แล้ว CPN ถือหุ้น 60% นอกจากมาเลเซียแล้ว CPN ยังมองเวียดนามและอินโดนีเซียไว้อีกด้วย

CPN ทำการปรับปรุงโครงการต่างๆอย่างต่อเนื่องเพื่อให้ศูนย์การค้าดูทันสมัยและปรับให้เข้ากับการใช้ชีวิตของลูกค้าอยู่เสมอ ในปี 2017 จะมีการปรับปรุงอีก 5 โครงการคือ CTW และพระราม 3 เป็นการปรับปรุงใหญ่ และปรับปรุงเล็กน้อยในพระราม 2, เชียงใหม่แอร์พอร์ต, เฟสติวัลภูเก็ต

นอกจากศูนย์การค้าแล้ว CPN ยังเริ่มพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ติดกับศูนย์การค้าโดยเริ่มที่เชียงใหม่, ขอนแก่น และระยอง โดยทั้ง 3 โครงการขายได้แล้วทั้ง 100% จะเสร็จพร้อมโอนในปี 2018 มูลค่ารวม 3 โครงการ 3,000 ลบ. โดยจะมี GP ที่ประมาณ 35-40%

CPN วางแผนจะมีรายได้จากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทุกปีๆละประมาณ 3,000 ลบ. โดยมีเป้าระยะยาวคือ 6,000-7,000 ลบ. โดยในปี 2017 นี้มีแผนจะเปิดตัวโครงการเพิ่ม 3 โครงการคือเชียงใหม่, เชียงรายและนครราชสีมา

 แผนการพัฒนาของ CPN ในอนาคตจะใช้กลยุทธปรับปรุง Mall, สร้าง concept ใหม่ประสบการณ์ใหม่ในการเดินห้างและใช้พื้นที่ให้เป็นประโยชน์สูงสุด ควบคู่ไปกับการทำโครงการ Mix-use อาคารพักอาศัยอย่างต่อเนื่อง มองหาที่ดินทั้งในและต่างประเทศพร้อมทั้งโอกาสในการ Take over หรือ M&A

ในปี 2018 CPN ยังมีแผนที่จะประกาศศูนย์การค้าใหม่อีก 2 ศูนย์ ปรับปรุงศุนย์การค้าอีก 2-3 งาน และคอนโดอีก 3 โครงการตามแผนที่วางไว้

• เงินลงทุนปี 2017 ประมาณ​17,000 ลบ. และลงทุนอย่างต่อเนื่อง
• เปลี่ยน CPNRF เป็น REIT ใน 3Q17 ทำให้สามารถกู้ได้มากขึ้นและขายสินทรัพย์เข้ากองทุนได้มากขึ้นด้วย จากกู้ได้แค่ 10% เป็น 35-60%
• รายได้โต 7-8%
• GPM, EBITDA Margin คงตัวในระดับเดิม

แม้จะขยายงานอย่างต่อเนื่องแต่ CPN ก็มีสถานะทางการเงินที่เข้มแข็งมากโดย D/E แค่ 0.28 เท่า อัตราดอกเบี้ย 3.1% ค่อนข้างตํ่า

CPN สามารถควบคุมการทำกำไรและค่าใช้จ่ายได้ค่อนข้างดีดูจากอัตราส่วนต่างๆที่ค่อนข้างนิ่งและมีการเพิ่มขึ้นบ้างเล็กน้อย

สรุป

• การเติบโตมากๆของ CPN จะอยู่ในช่วงปี 2018 เป็นต้นไปจากการขึ้นค่าเช่า, เปลี่ยนสัญญาเช่าระยะยาวมาเป็นระยะสั้นและขึ้นค่าเช่าด้วย บวกกับโครงการอสังหาทั้ง 3 โครงการก็เสร็จในปี 2018 ด้วยเช่นกัน
• ความเสี่ยงเรื่องลูกค้าไม่เดินห้างและชอบซื้อของออนไลน์นั้นเหมือน CPN  จะรู้ตัวแล้วและพยายามปรับ Format และ Tenant mix ของศูนย์การค้าให้น่าสนใจขึ้นและเป็นมากกว่าแค่มาซื้อของแต่เป็นการมาใช้ชีวิตอยู่ที่นี่เลย
• การพัฒนาโครงการคอนโดเป็นการเสริมผลประกอบการของห้างด้วยเพราะจะมีลูกค้าแน่นอน ส่วนโครงการคอนโดก็ได้ประโยชน์จากห้างที่อยู่ในโครงการทำให้ขายง่ายและได้กำไรดี
• การเปลี่ยน CPNRF เป็น REIT จะช่วยเสริมสภาพคล่องให้กับ CPN ในกรณีที่ต้องการกระแสเงินสดมากๆเพื่อพัฒนาโครงการในระยะเวลาอันสั้น
• โครงการที่มาเลเซียยังคงต้องจับตามองต่อไปแต่คาดว่าคงไม่ขาดทุนเพราะตอนนี้ก็ได้ผู้เช่าหลักครบหมดแล้ว
• เทียบกับอีก 2 ตัวที่อยู่ในหมวดเดียวกันถือว่าปี 2018 จะเป็นปีที่ CPN เติบโตบนฐานของความมั่นคงและความเป็นผู้นำอุตสาหกรรม