เจาะลึกกองทรัสต์ CPNREIT โอกาสการฟื้นตัวในปี 2564 ความแข็งแกร่งที่พิสูจน์แล้ว กองทรัสต์ฯ ศูนย์การค้าอันดับ 1 ของประเทศไทย

CPNREIT Feature Image

กองทรัสต์ฯ ศูนย์การค้าเบอร์ 1 ของไทย “CPNREIT” กำลังทำการเพิ่มทุน เพื่อเพิ่มทรัพย์สินและสร้างผลตอบแทนที่มั่นคงให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์ในอนาคต

การเพิ่มทุนครั้งนี้ CPNREIT จะนำเงินที่ได้ไปลงทุนในโครงการเซ็นทรัลมารีนา และโครงการเซ็นทรัลพลาซา ลำปาง ซึ่งจะทำให้ CPNREIT คงความเป็นกองทรัสต์ที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้งในแง่ของมูลค่าทรัพย์สินหลักและมูลค่าตามราคาตลาดของหน่วยทรัสต์ (Market Capitalization) และการกระจายความเสี่ยงการลงทุนทรัพย์สิน

ในช่วงที่ COVID-19 มีการระบาดรอบแรก ซึ่งทำให้ราคาหน่วยทรัสต์ลดลง อย่างไรก็ดี เมื่อมีข่าวดีว่าเริ่มมีการผลิตวัคซีน ไทยเองก็เริ่มตกลงนำเข้าวัคซีน อัตราการติดเชื้อในประเทศอยู่ในระดับที่ควบคุมได้ และคนก็เริ่มคุ้นชินกับ New Normal ซึ่งตอนนี้หลายๆ คนก็เริ่มออกมาใช้ชีวิตนอกบ้านกัน เริ่มกลับมาเดินศูนย์การค้า

ถ้าใครคิดว่า CPNREIT มีโอกาสดีดกลับตัวขึ้น การเข้าซื้อลงทุนระยะยาวตอนนี้ก็น่าจะเป็นจังหวะที่ดีไม่น้อย ยังไงศูนย์การค้าเซ็นทรัลก็ยังเป็นศูนย์การค้าในใจของคนไทย 60 ล้านคน แถมเมืองไทยเป็นเมืองร้อน ไลฟ์สไตล์การเดินศูนย์การค้าน่าจะอยู่คู่คนไทยไปอีกนาน เพราะมันไม่ใช่แค่การซื้อของ แต่ยังเป็นการใช้ชีวิตนอกบ้าน โดยเป็นแหล่งพบปะและความบันเทิงอีกหลากหลายรูปแบบด้วย

มาดูข้อมูลกันครับว่าถ้าลงทุน CPNREIT ตอนนี้ มีโอกาสและความเสี่ยงเป็นอย่างไร?

CPNREIT ทำธุรกิจอะไร

สำหรับคนที่อาจจะยังไม่คุ้นกับ CPNREIT ผมขอเล่าให้ฟังสั้น ๆ ก่อนว่า CPNREIT คืออะไร

CPNREIT หรือทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล
โกรท คือทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเน้นลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์จากศูนย์การค้าเซ็นทรัลเป็นหลัก

รายได้หลักของ CPNREIT ส่วนใหญ่จะมาจากการให้เช่าและบริการพื้นที่ในศูนย์การค้า พื้นที่ส่วนกลาง พื้นที่โปรโมชั่น ที่เป็นพื้นที่จัดงาน Event ต่าง ๆ

อย่างไรก็ดีไม่ใช่ว่าศูนย์การค้าเซ็นทรัลทุกโครงการจะเป็นทรัพย์สินที่ลงทุนโดย CPNREIT นี้นะครับ ใน CPNREIT มีศูนย์การค้าเซ็นทรัล 5 แห่งตามรูป ซึ่งบางโครงการอย่างเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า ก็จะมีส่วนที่เป็นอาคารสำนักงานรวมอยู่ด้วย

นอกจากนี้ ยังมีอาคารสำนักงานเดอะไนน์ ทาวเวอร์ส และอาคารสำนักงานยูนิลีเวอร์ เฮ้าส์ ซึ่งตั้งอยู่ในโครงการเดอะ แกรนด์ พระราม 9 ซึ่งพัฒนาโดยกลุ่ม GLAND โดยตั้งอยู่ในเขต New CBD และยังมีโรงแรมฮิลตัน พัทยา

ปัจจุบัน CPNREIT กำลังทำการเพิ่มทุนอีกครั้ง เพื่อลงทุนในศูนย์การค้าเพิ่มเติมจากกลุ่ม CPN คือ เซ็นทรัลมารีนา (พัทยา) และเซ็นทรัลพลาซา ลำปาง ครับ

จุดเด่นของ CPNREIT

การลงทุนใน CPNREIT มีจุดเด่นที่แตกต่างจากกองทรัสต์อื่น ๆ ยังไง?

อย่างแรกเลยคือ CPNREIT เป็นกองทรัสต์ฯ ประเภทศูนย์การค้าที่มีมูลค่าตามราคาตลาดของหน่วยทรัสต์ (Market Capitalization) ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย และปัจจุบันมีมูลค่าการลงทุนในทรัพย์สินกว่า 68,000 ล้านบาท

ทรัพย์สินส่วนใหญ่อยู่ในทำเลที่ดีเยี่ยม ไม่ต้องบอกเลยครับผมว่าทุกคนรู้อยู่แล้วว่าทำเลของศูนย์การค้าเซ็นทรัลเป็นอย่างไร

กองทรัสต์ฯ มีการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมอย่างต่อเนื่อง ทำให้เงินจ่ายผู้ถือหน่วย ก็มีแนวโน้มที่จะเติบโตตาม ซึ่งอัตราการเติบโตของเงินจ่ายผู้ถือหน่วยย้อนหลังนับตั้งแต่ปี 2549 – 2562 อยู่ที่ประมาณ 6%

โดยเมื่อตอนต้นปี 2563 ได้เกิดการแพร่ระบาดของ COVID-19 ทำให้ต้องปิดเมืองคนไม่สามารถไปเดินศูนย์การค้าได้ แต่พอมาดูอัตราการเช่าถือว่าลดลงน้อยมาก ๆ จากประมาณ 95% ในปี 2562 มาเหลือประมาณ 94% ณ งวด 9 เดือนสิ้นสุดวันที่ 30 กันยายน 2563 ซึ่งแม้จะมีการลดค่าเช่าเพื่อช่วยเหลือผู้เช่าบ้าง ก็ถือว่าไตรมาส 3 นั้น ให้ส่วนลดน้อยกว่าไตรมาส 2 ปี 2563 ค่อนข้างมากโดยในปี 2564 ก็น่าจะให้ส่วนลดค่าเช่าที่ลดลงตามการฟื้นตัวจาก COVID-19

เมื่ออัตราการเช่าลดลงน้อยกว่าที่คาด และพื้นที่ให้เช่ามีโอกาสเพิ่มมากขึ้นจากการเข้าลงทุนในทรัพย์สินใหม่ทั้ง 2 โครงการ และเริ่มมีโอกาสฟื้นตัวภายในปี 2564 การลงทุนใน CPNREIT ณ จุดนี้ถือว่าน่าสนใจมาก ๆ ครับ เพราะการเดินห้างนั้นเหมือนเป็นกิจกรรมหลักของคนไทยไปแล้ว และถึงแม้จะมีการเข้ามาของ E-Commerce แต่ประสบการณ์หลายอย่างในห้าง ไม่ว่าจะเป็นการได้ลองสินค้า นั่งทานข้าวในบรรยากาศสวย ๆ  หรือความบันเทิงรูปแบบต่าง ๆ ก็ทำให้ศูนย์การค้ายังเป็นสถานที่ที่ตอบโจทย์เหล่านี้ได้เสมอ

อุตสาหกรรมศูนย์การค้าและค้าปลีกมีการเติบโตที่อิงอยู่กับ GDP ของประเทศไทยพอสมควร

GDP ตก = กำลังซื้อลดลง = คนเดินศูนย์การค้าน้อยลง = ผู้เช่าขายได้น้อยลงและรายได้ลดลง

ในทางกลับกันถ้า GDP ขึ้น โอกาสที่คนจะมาเดินศูนย์การค้าก็มากขึ้น ผู้เช่าก็จะขายของได้มากขึ้น รายได้ดีขึ้น โอกาสที่ศูนย์การค้าจะขึ้นค่าเช่าก็มีมากขึ้น ภาพรวมแทบจะเปลี่ยนจากหลังมือเป็นหน้ามือ เมื่อเปรียบเทียบกับตอนต้นปี 2563

ที่สำคัญยังมีปัจจัย 3-4 ข้อที่ผมคิดว่าจะเป็นจุดพลิกฟื้นให้อุตสาหกรรมนี้กลับมาโตคือ

  1. การฟื้นตัวของการท่องเที่ยวที่จะช่วยทำให้กำลังซื้อกลับมา โดย ธปท. ได้คาดการณ์ไว้ว่านักท่องเที่ยวจะกลับมาเป็นจำนวน 23 ล้านคนในปี 2565
  2. แนวโน้มการบริโภคของภาคเอกชนที่สูงขึ้น GDP ที่สูงขึ้น
  3. นโยบายรัฐฯ ที่กำลังจะออกมากระตุ้นเศรษฐกิจหลังการเปิดเมือง

ภาพรวมหลายอย่างดีขึ้นอย่างเห็นได้ชัด

ทำเลทรัพย์สินของ CPNREIT

เมื่อเศรษฐกิจฟื้นตัว คนที่ได้ประโยชน์สูงสุดคือผู้นำตลาด ซึ่ง CPNREIT ถือเป็นหนึ่งในการลงทุนที่น่าสนใจ เพราะเป็นกองทรัสต์ฯ ที่ลงทุนในโครงการศูนย์การค้าเซ็นทรัล และยังมี CPN ซึ่งเป็นผู้มีประสบการณ์ในการบริหารศูนย์การค้ามาเกือบ 40 ปี เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ของโครงการศูนย์การค้าทุกโครงการ ซึ่งกลุ่ม CPN เป็นผู้นำตลาดศูนย์การค้าในแต่ละทำเล

CPNREIT มีการกระจายทำเลที่ตั้งของทรัพย์สินออกไป ทั้งกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด โดยมีอัตราการเช่าถือว่าอยู่ในระดับสูงโดยเฉลี่ยรวมกว่า 93%

ส่วนการลงทุนรอบนี้จะมีทรัพย์สินใหม่เข้ามาเพิ่ม 2 แห่งตามจุดสีแดง ซึ่งเป็นการเติมทำเลศักยภาพในภูมิภาคใหม่เข้ามา ซึ่งเป็นทรัพย์สินคุณภาพสะท้อนจากอัตราการเช่าเฉลี่ยที่สูงมากกว่า 90% มาตลอดระยะเวลา 3 ปีที่ผ่านมา

จุดเด่นของทรัพย์สินใหม่

ซึ่งทรัพย์สินใหม่ที่จะไปลงทุนก็ไม่ธรรมดา นอกจากจะทำให้การกระจายทำเลดีขึ้นแล้ว อัตราการเช่าของทั้ง 2 ทรัพย์สินยังเฉลี่ยสูงกว่า 90% และมีการเติบโตของรายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์มาอย่างต่อเนื่อง (ไม่รวมช่วงที่ได้รับผลกระทบจาก COVID-19) อีกทั้งทรัพย์สินเหล่านี้มีจุดเด่นที่ส่วนหนึ่งอาจจะเป็นเพราะอยู่ในทำเลที่ค่อนข้างดี สามารถดึงดูดลูกค้าและแข่งขันได้กับทรัพย์สินอื่นในบริเวณใกล้เคียง

ถ้าความสะดวกสบายของคนกรุงเทพฯ คือการมี BTS ความสะดวกสบายของคนต่างจังหวัดคือการมีศูนย์การค้าครับ ศูนย์การค้าเซ็นทรัล มักจะเป็นศูนย์การค้าใหญ่ของจังหวัดต่าง ๆ เป็นศูนย์รวมการพักผ่อนของคนในเมืองของจังหวัดนั้น ๆ จึงอาจจะพอเป็นเหตุผลที่อธิบายได้ว่าทำไมอัตราการเช่ายังสูง แม้เกิดวิกฤต COVID-19

รายได้ของ CPNREIT ฟื้นตัวชัดเจน

ทั้งทรัพย์สินใหม่ที่จะลงทุนเพิ่มเติมและทรัพย์สินที่ลงทุนอยู่เดิมของ CPNREIT มีรายได้ที่ลดลงในช่วงที่รัฐบาลได้มีมาตรการปิดเมืองเพื่อรับมือกับ COVID-19 แต่หลังจากที่ได้มีการผ่อนคลายมาตรการแล้ว รายได้มีการกลับตัวเติบโตสูง เป็นข้อมูลที่บ่งบอกถึงการฟื้นตัวที่ชัดเจน

CPNREIT มีรายได้จากอสังหาริมทรัพย์สุทธิในไตรมาส 3 ปี 2563 เติบโตประมาณ 50.6% จากไตรมาส 2 ปี 2563 ที่ผ่านมา

เซ็นทรัลมารีนา (พัทยา) เติบโตประมาณ 90%
เซ็นทรัลพลาซา ลำปาง เติบโตมากกว่า 100%

จุดนี้แสดงถึงความแข็งแกร่งและความต่อเนื่องของรายได้จากทรัพย์สินที่มีอยู่เดิมของ CPNREIT และทรัพย์สินที่จะลงทุนเพิ่มเติม การปรับตัวลดลงของรายได้อันเนื่องจากสถานการณ์ COVID-19 ซึ่งคาดว่าจะคงอยู่ชั่วคราว อาจเป็นโอกาสในการเข้าซื้อ CPNREIT เพื่อรับผลตอบแทนระยะยาวที่ดีที่สุดในรอบหลายปี

สัดส่วนรายได้แบ่งตามทรัพย์สิน

ภายหลังการเข้าลงทุนแล้ว CPNREIT จะมีสัดส่วนรายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์จากทรัพย์สินให้เช่าแต่ละที่ยังไงบ้าง?

จากภาพจะเห็นว่ารายได้หลักของ CPNREIT มาจากเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 เซ็นทรัลพลาซา พระราม 3 และเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า รวม ๆ กันเกินครึ่ง

แล้วตอนนี้เซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 กำลังปรับปรุงเพิ่มพื้นที่เช่าอยู่ ทำให้ในอนาคตกองทรัสต์ฯ มีโอกาสจะหารายได้เพิ่มเติมได้จากศูนย์การค้าแห่งนี้

นอกจากนั้นต้องไม่ลืมว่า CPNREIT มีการลงทุนในศูนย์การค้าที่หลากหลายทำเล รวมไปถึงมีอาคารสำนักงาน ทำให้เงินลงทุนมีการกระจายความเสี่ยงที่ดี

อีกจุดเด่นหนึ่งของศูนย์การค้าเซ็นทรัลเลย ผมเองบ้านอยู่แถวพระราม 2 เห็นการปรับปรุงพื้นที่เช่าเพิ่มเติมมาตลอด ต้องชื่นชมฝ่ายบริหารจัดการว่าสามารถทำได้อย่างมืออาชีพมาก ๆ

ผู้ถือหน่วยก็สบายไป ลงทุนเพิ่มนิดหน่อย เก็บค่าเช่าเพิ่มได้อีกยาว ๆ

การลงทุนครั้งใหม่ของ CPNREIT

ถ้าเทียบทรัพย์สินเดิม กับทรัพย์สินใหม่จะเห็นว่าการลงทุนครั้งใหม่ของ CPNREIT จะไปเพิ่มพื้นที่ให้เช่า (Net Leasable Area) ให้กับ CPNREIT อีกถึง 30,656 ตรม. หรือราว ๆ 9.4% ของพื้นที่ให้เช่าของทรัพย์สินทั้งหมดที่มี

ถือว่ามีโอกาสที่พื้นที่ให้เช่าจะเพิ่มขึ้นพอสมควร และด้วยราคาหน่วยทรัสต์ฯ ที่ลดลงในช่วง COVID-19 โอกาสทำกำไรได้จากราคานี้มีไม่น้อยเลยครับ

และที่สำคัญคือภายหลังการลงทุนเพิ่มครั้งนี้ประมาณการเงินจ่ายผู้ถือหน่วย (DPU) จะอยู่ที่ประมาณ 1.3860 บาทต่อหน่วย คิดเป็นประมาณการอัตราเงินจ่ายผู้ถือหน่วย (Distribution Yield) อยู่ที่ประมาณ 7.1% (อ้างอิงตามประมาณการงบกำไรขาดทุนเบ็ดเสร็จสำหรับปี 2564 โดยมีสมมติฐานราคาหน่วยทรัสต์ CPNREITอ้างอิงจากราคาเสนอขายสูงสุดที่ 19.50 บาท/หน่วย)

หมายเหตุ : อ้างอิงจากประมาณการงบกำไรขาดทุนเบ็ดเสร็จสำหรับปี 2564 ซึ่งที่ปรึกษาทางการเงินได้มีการปรับปรุงสมมติฐานราคาหน่วยทรัสต์ CPNREIT โดยอ้างอิงจากราคาเสนอขายสูงสุด 19.50 บาท/หน่วย และจำนวนหน่วยทรัสต์ที่เสนอขายที่ 355.56 ล้านหน่วย

สรุปแบบไว ๆ เลยคือโอกาสการเติบโตของ CPNREIT ตอนนี้มีอยู่ดังนี้ครับ

  1. การเข้าลงทุนในทรัพย์สินใหม่ทั้ง 2 โครงการ อันนี้ก็ไปเพิ่มรายได้ค่าเช่าและกระจายความเสี่ยงของแหล่งที่มาของรายได้
  2. แนวโน้มการบริโภคของภาคเอกชนที่มีแนวโน้มสูงขึ้น รวมถึงนโยบายรัฐฯ ที่กำลังจะออกมากระตุ้นเศรษฐกิจหลังการเปิดเมือง
  3. การมาของวัคซีนอาจจะไม่ทำให้ไวรัสถึงจุดจบในทีเดียว แต่อย่างที่เราเห็นกันคือพอมีวัคซีน คนก็เริ่มกลัวไวรัสน้อยลง มีแนวโน้มกลับใช้ชีวิตตามปกติมากขึ้น ซึ่งจะทำให้การเดินศูนย์การค้าสูงขึ้นเอง สถานการณ์น่าจะดีขึ้นเรื่อย ๆ
  4. หากมีการเปิดประเทศให้นักท่องเที่ยวกลับเข้ามา อันนี้จะช่วยดันกำลังซื้อเพิ่มเติมในจุดที่เป็นแหล่งท่องเที่ยว การท่องเที่ยวเป็นธุรกิจหลักตัวหนึ่งของประเทศไทย จะช้าหรือเร็วก็ต้องกลับมาครับ

การจะไปลงทุนเมื่อทุกอย่างกลับเข้าสู่ปกติแล้ว จริง ๆ ทำได้ แต่อาจจะไม่ได้ราคาที่ได้เปรียบซักเท่าไหร่ วันนี้ผมอยากให้ทุกคนลองชั่งน้ำหนักดูระหว่างราคากับสถานการณ์ปัจจุบัน

ตลาดหุ้นเป็นที่ที่คนมองไปข้างหน้า และให้ราคากับอนาคตเสมอ

ขอให้ประสบความสำเร็จในการลงทุนครับ

สำหรับการลงทุนเพิ่มของ CPNREIT คาดว่าการระดมทุนครั้งนี้ไม่เกิน 6,934 ล้านบาท โดยเป็นการลงทุนไม่เกิน 5,672 ล้านบาท (ไม่รวมค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง) และคืนเงินกู้ยืม โดยจะออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมไม่เกิน 355.56 ล้านหน่วย ซึ่งจะเปิดจองซื้อให้ผู้ถือหน่วยเดิม ดังนี้

(1)ผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมของ CPNREIT ที่มีสิทธิ* ในอัตรา 8.2967 หน่วยทรัสต์เดิมของ CPNREIT ต่อ 1 หน่วยทรัสต์เพิ่มเติม
(2)ผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมของ GLANDRT ที่มีสิทธิ* ในอัตรา 5.6225 หน่วยทรัสต์เดิมของ GLANDRT ต่อ 1 หน่วยทรัสต์เพิ่มเติม

โดยสามารถจองซื้อในวันที่ 8 – 9 กุมภาพันธ์ 2564 ระหว่างเวลาเปิดทำการ และวันที่ 10 กุมภาพันธ์ 2564 ตั้งแต่เวลาเปิดทำการถึงเวลา 15.30 น.

และเปิดจองซื้อให้แก่ประชาชนทั่วไปในวันที่ 11 และ 15 กุมภาพันธ์ 2564 ระหว่างเวลาเปิดทำการ และวันที่ 16 กุมภาพันธ์ 2564 ตั้งแต่เวลาเปิดทำการถึงเวลา 15.30 น.

สถานที่จองซื้อคือที่ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) ทุกสาขาทั่วประเทศ โทร 02-777-6784 สำนักงานใหญ่ของ บล. เมย์แบงก์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) โทร 02-658-5000 ต่อ 1711 และธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) ทุกสาขาทั่วประเทศ โทร 02-111-1111

โดยจองซื้อที่ราคาเสนอขายสูงสุดคือที่ไม่เกิน 19.50 บาทต่อหน่วย โดยผู้จัดการกองทรัสต์จะแจ้งราคาเสนอขายสุดท้ายให้ทราบต่อไป

ทั้งนี้ การกำหนดราคาเสนอขายสุดท้ายจะกำหนดจากกระบวนการสำรวจความต้องการซื้อหน่วยทรัสต์จากผู้ลงทุนสถาบัน ที่เข้าร่วมการสำรวจความต้องการซื้อ และ/หรือนิติบุคคลที่สามารถเข้าร่วมสำรวจความต้องการซื้อ (Book Building) โดยหากราคาเสนอขายสุดท้ายต่ำกว่าราคาเสนอขายสูงสุด จะดำเนินการคืนเงินส่วนต่างให้แก่ผู้จองซื้อทุกราย 

ผู้สนใจสามารถศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ www.cpnreit.com โทร 02-667-5555 ต่อ 1660 หรืออีเมล์ ir_cpnreit@centralpattana.co.th

หมายเหตุ * ผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมของ CPNREIT และ GLANDRT ที่มีรายชื่อปรากฏในสมุดทะเบียนผู้ถือหน่วยทรัสต์ ณ วันปิดสมุดทะเบียน เมื่อวันที่ 27 กุมภาพันธ์ 2563 โดยสามารถตรวจสอบสิทธิจองซื้อหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมได้ที่ www.cpnreit.com

อย่าลืมกด Like Page Facebook ให้กำลังใจทีมงาน Buffettcode ด้วยนะครับ