HREIT กองทรัสต์เติบโตคู่ EEC โอกาสในวิกฤตสงครามการค้าสหรัฐ-จีน ไพ่ตายใบสุดท้ายของประเทศไทย

กองทรัสต์อสังหา HREIT

กองทรัสต์สายโรงงานอุตสาหกรรม ที่ได้รับประโยชน์จากการลงทุนของรัฐบาลในเขตระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกหรือ EEC

สุดยอดแห่งทำเลตัวเลือกอันดับแรกของนักลงทุนต่างประเทศ โดยเฉพาะนักลงทุนจีนที่ย้ายฐานการลงทุนมาประเทศไทยหลังสหรัฐฯเปิดศึกสงครามการค้ากับจีนอย่างยืดเยื้อ

HREIT คือหนึ่งในกองทรัสต์ที่ได้รับประโยชน์จากประเด็นที่เล่ามามากที่สุดที่หนึ่ง นอกจากนั้นยังแทบไม่ได้รับผลกระทบจาก COVID แต่อย่างใด

มุมมองในอนาคต กองทรัสต์นี้จะกลับมาเติบโตได้หรือไม่?

มาศึกษาข้อมูลไปพร้อมๆกันครับ

HREIT กองทรัสต์เติบโตคู่ EEC
โอกาสในวิกฤตสงครามการค้าสหรัฐ-จีน ไพ่ตายใบสุดท้ายของประเทศไทย

“ในน้ำมีปลา ในนามีข้าว” คือคำกล่าวที่ผมได้ยินมาตั้งแต่เด็กๆ สิ่งที่ผมเข้าใจคือประเทศไทยเป็นประเทศที่อุดมสมบูรณ์ไปด้วยทรัพยากรต่างๆ ทำให้ประชาชนไม่ต้องดิ้นรนอะไรมากก็อยู่ได้ มีกิน มีใช้ แต่ในปัจจุบันนี้โลกเปลี่ยนไปมาก ด้วยระบบเศรษฐกิจแบบใหม่ที่มุ่งเน้นการเติบโต และเทคโนโลยีใหม่ๆ ทำให้ประเทศไทยต้องปรับตัวมาเป็นประเทศที่เน้นการท่องเที่ยวและการส่งออกดังเช่นทุกวันนี้

GDP Contribution Thailand
Gross domestic product (GDP) contribution in Thailand in 2019, by sector
ที่มา: Statista.com

จากภาพจะเห็นว่าในปี 2562 ภาคการผลิตมีมูลค่าสูงถึง 4.27 ล้านล้านบาทต่อปี มีสัดส่วนสูงถึง 1 ใน 4 ของ GDP เลยทีเดียว ถ้าเกิดอะไรขึ้นกับ Sector นี้ขึ้นมา บอกได้เลยว่าประเทศไทยต้องเผชิญกับปัญหาใหญ่ไปอีกนาน

นี่จึงเป็นเหตุผลว่าทำไมผมถึงเขียนว่าเป็น “ไพ่ตายใบสุดท้ายของประเทศไทย” รัฐบาลให้ความสำคัญกับโครงการอย่าง EEC มากๆ เพราะโครงการเหล่านี้จะนำนักลงทุนต่างชาติเข้ามาทำธุรกิจในประเทศไทย และเกิดการจ้างงาน ทำให้เศรษฐกิจกลับมาฟื้นตัวได้อย่างยั่งยืน ซึ่งเป็นสิ่งที่นโยบายแจกเงิน เที่ยวทั่วไทย ที่ทำอยู่ตอนนี้ทำไม่ได้ แจกเงินช่วยได้ในระยะสั้นเท่านั้นครับ เหมือนห้ามเลือดให้หยุดไหล แต่แผลยังรักษาไม่หายประมาณนี้

แต่แล้วกลับมีเหตุการณ์ที่ยิ่งทำให้การลงทุนที่เกี่ยวข้องกับกลุ่มการผลิตและ EEC น่าสนใจขึ้นไปอีก นั่นก็คือการเกิด “สงครามการค้า” ระหว่างสหรัฐฯและจีน ส่งผลให้ธุรกิจที่มีโรงงานอยู่ในจีนหลายบริษัทต้องยอมย้ายฐานการผลิตออกจากเมืองจีนที่เป็นเป้าหมายของสหรัฐฯ มาอยู่ประเทศอื่นๆแทน ซึ่งไทยก็เป็นหนึ่งในประเทศที่นักลงทุนทั่วโลกเชื่อมั่น

การย้ายฐานการผลิตของธุรกิจจีน
ที่มา: http://haiphatglobal.vn/market-overview/

ด้วยเหตุนี้จึงทำให้ผมลองมองหาหุ้นและกองทรัสต์ที่น่าจะได้ประโยชน์จากเทรนด์การเติบโตของ EEC และการย้ายฐานการผลิตของธุรกิจต่างๆจากจีนมาไทย มองไปมองมา หวยมาลงที่กองทรัสต์ HREIT ด้วยเหตุผลดังต่อไปนี้ครับ

จุดเด่นของการลงทุนใน HREIT

  1. รัฐบาลสนับสนุน – ผมตั้งคำถามกับตนเอง ว่าหากรัฐบาลไทยต้องการจะกระตุ้นเศรษฐกิจจะกระตุ้น Sector ไหน?​ คำตอบที่ผมได้คือ ตอนนี้คนไทยมีหนี้สูงมาก กระตุ้นในประเทศอาจจะไม่ค่อยได้อะไรเท่าไหร่ ดังนั้นรัฐบาลต้องหันไปพึ่งการส่งออกและท่องเที่ยวแบบเน้นๆ แม้ตอนนี้ไม่มีนโยบายที่ชัดๆแรงๆ แต่ในอนาคตต้องมีแน่นอน
  2. ได้ประโยชน์จากสงครามการค้า – อย่างที่บอกไปแล้วครับว่าฝั่งนิคมอุตสาหกรรม โรงงานจะได้ประโยชน์จากการที่สหรัฐฯกับจีนเปิดสงครามการค้ากัน ส่วนใหญ่โรงงานคงย้ายไปเวียดนามแหละ แต่เวียดนาม Infrastructure ต่างๆยังไม่เท่าเมืองไทย ก็คงมีไม่น้อยที่ย้ายมาไทยครับ
  3. สุดยอดของทำเล – ทำเลคือสิ่งสำคัญที่สุดในการสร้างโรงงาน ทรัพย์สินที่ HREITลงทุน อยู่ในนิคมอุตสาหกรรมชั้นนำและอยู่ในทำเลตัวเลือกลำดับแรกของนักลงทุนต่างชาติที่อยากเข้ามาลงทุนในเมืองไทย ซึ่งก็คือโซน EEC จังหวัดชลบุรีและระยอง รวมไปถึงทำเลยุทธศาสตร์อื่นๆเช่น สระบุรี เป็นต้น
  4. การเติบโตที่ต่อเนื่อง – จะเห็นว่าช่วง COVID-19 ที่ผ่านมาเป็นบทพิสูจน์ได้แล้วว่าอัตราการเช่าไม่ได้ลดลงมากอย่างที่คนคิดกัน การย้ายฐานการผลิตไม่ใช่เรื่องง่ายๆที่จะทำได้ใน 1-2 วัน แต่ต้องใช้เวลาวางแผน อย่างไรก็ตามประเทศไทยถือเป็นประเทศที่จัดการเรื่อง COVID-19 ได้ดีเป็นอันดับต้นๆของโลก ดังนั้นถ้ามีการย้ายฐานการผลิตออก ก็น่าจะเป็นการย้ายฐานการผลิตเข้าด้วย นี่ยังไม่รวมผลที่ประเทศไทยควบคุม COVID-19 ได้ดีเป็นอันดับต้นๆของโลก
  5. เติบโตต่อเนื่องปันผลก็ต่อเนื่อง – จากอัตราการเช่าที่สูงทำให้กองทรัสต์ HREIT สามารถจ่ายปันผลได้อย่างต่อเนื่อง โดยทางกองมีการจ่ายประโยชน์ตอบแทนให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ในอัตราไม่ต่ำกว่าร้อยละ 90 ของของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว โดยในปี 2564 มีการประมาณการการจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนและเงินลดทุนโดยผู้สอบบัญชีอยู่ที่ 0.69 บาทต่อหน่วย
สรุปข้อมูล จุดเด่น และโอกาสการเติบโตของกองทรัสต์ HREIT
สรุปข้อมูล จุดเด่น และโอกาสการเติบโตของกองทรัสต์ HREIT

สรุปสั้นๆคือเมื่อพิจารณาถึงความเป็นไปได้ของนโยบายรัฐบาลที่จะออกมากระตุ้นเศรษฐกิจในอนาคต การเข้ามาลงทุนของนักลงทุนต่างชาติ ทำเลที่ตั้งที่โดดเด่น กำลังซื้อที่จะฟื้นตัวหลังวิกฤต COVID-19 และการปรับเปลี่ยนเทคโนโลยีของประเทศไทย ซึ่งถ้าต้องการลงทุนเพื่อจับเทรนด์ดังกล่าว กองทรัสต์ HREIT ถือว่าตอบโจทย์อย่างมาก

การเพิ่มทุนครั้งที่ 2 ของ HREIT

ตอนนี้ HREIT ได้มีการเพิ่มทุนครั้งที่ 2 เพื่อนำไปลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในมูลค่าไม่เกิน 1337.7 ลบ.  ซึ่งเป็นโรงงาน 13 ยูนิต และคลังสินค้าอีก 2 ยูนิต เป็นพื้นที่รวม 48,127 ตร.ม. หรือประมาณ 14% ของพื้นที่ของกองทรัสต์ทั้งหมด

การเข้าซื้อทรัพย์สินเพิ่มในครั้งนี้จะทำให้ HREIT มีทรัพย์สินให้เช่ารวม 146 ยูนิต และทำให้มูลค่าสินทรัพย์เพิ่มขึ้นเป็น 11,250.94 ลบ. ทะลุหนึ่งหมื่นล้านบาท

ภาพรวมทรัพย์สินของกองทรัสต์ HREIT ก่อนและหลังการลงทุนเพิ่มเติม
ภาพรวมทรัพย์สินของกองทรัสต์ HREIT ก่อนและหลังการลงทุนเพิ่มเติม
ที่มา: www.hemarajreit.com/

ถ้าสิ่งที่ผมเขียนมาทำให้เพื่อนๆสนใจการลงทุนใน HREIT ขึ้นมาแล้ว การรู้แค่เรื่องจุดเด่นคงไม่เพียงพอเรามาเจาะลึกข้อมูลเชิงลึก ว่า HREIT มีความดีงามอย่างไรบ้าง? และอะไรคือความเสี่ยงที่ต้องระวังในการลงทุน

HREIT คืออะไร?

HREIT หรือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เหมราช กองทรัสต์นี้เน้นลงทุนในสิทธิการเช่าโรงงานและคลังสินค้าสำเร็จรูปให้เช่าในนิคมอุตสาหกรรมบนพื้นที่ EEC และบางส่วนในจังหวัดสระบุรี เนื่องจากการลงทุนส่วนใหญ่อยู่บนพื้นที่ EEC จึงทำให้ได้รับประโยชน์จากการสนับสนุนการลงทุนตามนโยบายของรัฐบาล และการสนับสนุนโครงสร้างพื้นฐานด้านต่างๆ ซึ่งปัจจุบัน HREIT มีทรัพย์สินทั้งหมด 131 ยูนิต แบ่งเป็นโรงงาน 108 ยูนิตและคลังสินค้า 23 ยูนิต รวมเป็นพื้นที่ให้เช่า 332,505 ตารางเมตร

92% ของทรัพย์สินทั้งหมดกระจายอยู่ในพื้นที่ EEC ใกล้ท่าเรือน้ำลึกแหลมฉบัง ท่าเรือสัตหีบ ท่าเรือมาบตาพุด และสนามบินสุวรรณภูมิ ด้วยทำเลแบบนี้ผมไม่แปลกใจว่าทำไมถึงเป็นตัวเลือกอันดับต้นๆของต่างชาติ

ลูกค้าของ HREIT คือประเทศอะไรบ้าง?

อย่างที่ผมบอกไปแล้วว่าด้วยสงครามการค้าที่เกิดขึ้น ทำให้ธุรกิจต่างๆย้ายโรงงานออกจากจีน ทั้งต่างชาติและธุรกิจจีนเอง ซึ่งประเด็นนี้มีหลักฐานที่ชัดเจนมากๆจากสัดส่วนผู้เช่าโรงงานของ HREIT เชิญดูที่ภาพด้านล่างกันได้เลยครับ ไม่ต้องพิมพ์อธิบายมาก เมื่อยมือครับ 🙂

สัดส่วนผู้เช่าของ HREIT
สัดส่วนผู้เช่าของ HREIT
ที่มา: www.hemarajreit.com/

ถ้าสังเกตจากวงกลมบนด้านซ้ายมือจะเห็นว่า เมื่อครึ่งปีที่แล้ว 2562 HREIT มีสัดส่วนผู้เช่าเป็นยุโรป 25.1%, ญี่ปุ่น 24.3% และจีน 13.0% แต่ผ่านมา 1 ปี สัดส่วนของจีนอยู่ที่ 27.2% ซึ่งเป็นสัดส่วนที่มากที่สุด นี่แสดงถึงการย้ายฐานการผลิตของคนจีนที่แรงมากจริงๆ ในขณะที่ญี่ปุ่น กลายเป็นอันดับ 2 และยุโรปกลายเป็นอันดับ 3 โดยมีสัดส่วนของผู้เช่าอยู่ที่ 22.0% และ 21.7% ตามลำดับ

ซึ่งปัจจัยเรื่องการย้ายฐานการผลิตนี้เป็นปัจจัยที่ผมเชื่อว่าตลาดยังไม่ได้ให้น้ำหนักกับประเด็นนี้มากเท่าที่ควร และกังวลกับ COVID-19 มากเกินไป หลังจากนี้ผมเชื่อว่าสถานการณ์จะดีขึ้น ตอนนี้จึงเป็นโอกาสที่เหมาะสมในการพิจารณาเข้าลงทุนครับ ส่วนจะมากจะน้อยยังไง อันนี้ขึ้นอยู่กับมุมมองของแต่ละคนเลยครับ

อัตราการเช่าที่ยังสูงต่อเนื่อง

ปัจจัยสำคัญของกองทรัสต์ฯสายให้เช่าไม่ว่าจะเป็นศูนย์การค้า โรงงาน คลังสินค้า หรือศูนย์กระจายสินค้า คือตัวเลขอัตราการเช่านั่นเอง จะมีประโยชน์อะไร ถ้าทำธุรกิจให้เช่าแต่ไม่มีคนเช่า?

ตัวเลขที่เป็นมาตรฐานของวงการคือถ้าทรัพย์สินให้เช่านั้นดีจริง ควรจะมีอัตราการเช่าถึง 90-95% เป็นอย่างน้อย ซึ่งพอหันมาดูอัตราการเช่าของ HREIT จะเห็นว่าอัตราการเช่ายังคงอยู่ในอัตราสูงที่ 93.9% มากกว่ากองทรัสต์อื่นๆที่ลงทุนในทรัพย์ประเภทเดียวกัน ถือว่าธุรกิจดำเนินต่อไปได้สวย

อัตราการเช่าของ HREIT
อัตราการเช่าของ HREIT
ที่มา: www.hemarajreit.com/

ส่วนทรัพย์สินที่ HREIT เพิ่มทุน ไปซื้อเพิ่มเข้ากองทรัสต์มานั้น มีอัตราการเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 82.58% ซึ่งพอมารวมกับของเก่าแล้วคาดว่าน่าจะมีอัตราการเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 93% ถือว่ายังสูงอยู่ดี

สำหรับทรัพย์สินที่เข้าลงทุนใหม่ สปอนเซอร์ทรัพย์สินหรือบริษัทในกลุ่ม WHA (WHAID) จะมีการรับประกันรายได้เป็นระยะเวลา 3 ปี นับตั้งแต่วันที่กองทรัสต์เข้าลงทุน จึงทำให้ความเสี่ยงในการได้รับค่าเช่าจากการลงทุนในทรัพย์สินใหม่น้อยลงอย่างมีนัยยะ พูดภาษาชาวบ้านคือเจ้าของทรัพย์ที่เอามาขายให้กองทรัสต์การันตีค่าเช่าให้เป็นเวลา 3 ปี อันนี้ผู้ถือหน่วยกองทรัสต์ได้ประโยชน์เต็มๆ เหมือนเป็นการเติบโตที่ไม่มีความเสี่ยงเลยในระยะเวลา 3 ปี

สถานการณ์ปัจจุบันของ HREIT

ในช่วงไตรมาส 2 ปี 2563 เป็นช่วงที่เกิดการแพร่ระบาดของ COVID-19 มีการปิดกิจการ ปิดเมือง ปิดประเทศ ปิดสนามบิน อย่างไรก็ตามปัจจัยเหล่านี้ส่งผลกระทบต่อ HREIT เพียงเล็กน้อย ในแง่ของการชะลอตัวจากการเดินทางเข้าประเทศและการทำธุรกรรมที่ล่าช้าเป็นระยะเวลาสั้นๆ ทั้งนี้เมื่อพิจารณาจากอัตราการเช่าในช่วงโควิดพบว่าอัตราการเช่าไม่ได้ลดลงจากไตรมาสก่อนหน้ามากนัก อัตราการเช่าของกอง HREITยังคงอยู่ในระดับสูงที่ 93.9%

HREIT เรทติ้ง BBB+ อยู่ในระดับ Investment Grade

ในมุมของเครดิตเรทติ้ง HREIT ถือเป็นกองทรัสต์ที่เป็น Investment Grade หรือ เกรดสำหรับลงทุน โดยทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เหมราช อยู่ที่ระดับ “BBB+” ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงผลการดำเนินงานที่ดีขึ้นของกองทรัสต์ และอัตราส่วนหนี้สินต่อสินทรัพย์รวมยังอยู่ในระดับต่ำ ณ สิ้นไตรมาส 2 ปี 2563 อยู่ที่ประมาณ 33.5% ถือว่ายังน้อยกว่าข้อจำกัดการกู้ยืมที่ถูกกำหนดไว้ที่ 60% การมีเรทติ้งที่สูงไว้ก่อนจะเป็นเครื่องช่วงการันตีในช่วงเวลาที่ตลาดผันผวนว่ากองทรัสต์จะยังแข็งแกร่งและสามารถดำเนินงานต่อได้โดยไม่มีปัญหา นอกจากนั้นยังทำให้นักลงทุนรายใหญ่อย่าง นักลงทุนสถาบันและนักลงทุนต่างชาติสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างไร้กังวลด้วย เพราะหลายๆครั้งนักลงทุนรายใหญ่เหล่านี้จะมีข้อกำหนดที่ต้องลงทุนแต่ในสินทรัพย์ที่เป็น Investment Grade เท่านั้น ถ้าหลุดชั้นอาจจะถูกเทขายอย่างรุนแรงได้

ความเสี่ยงของ HREIT

แม้การลงทุนในสินทรัพย์ที่เป็นกองทรัสต์อสังหาฯ ที่มีรายได้จากการเช่าที่ต่อเนื่องและมีความผันผวนต่ำ เหมาะสำหรับนักลงทุนที่ต้องการผลตอบแทน แต่อยากควบคุมความผันผวนให้มีประสิทธิภาพ

แต่การควบคุมความผันผวนนั้นไม่ได้หมายความว่าความผันผวนจะหายไป หรือความเสี่ยงจะเป็น 0 เรายังคงต้องคอยติดตามและเฝ้าดูปัจจัยเสี่ยงอย่างใกล้ชิด ปัจจัยต่อไปนี้คือสิ่งที่ผมคิดว่าต้องติดตาม

  1. การหดตัวของอุตสาหกรรมยานยนต์ แม้อุตสาหกรรมหลักของลูกค้า HREIT จะกลายเป็น Consumer ไปแล้ว แต่อุตสาหกรรมยานยนต์ก็ยังถือว่ามีสัดส่วนมากอยู่ ณ ปัจจุบันทุกอุตสาหกรรมกำลังเผชิญกับความท้าทายใหม่ ไม่ว่าจะเป็นด้านกำลังซื้อหรือกระแส Disruption ซึ่งอาจส่งผลให้อุตสาหกรรมหดตัวและ มีการเช่าโรงงานของ HREIT น้อยลงได้ แต่ที่ดีคือลูกค้าของ HREIT ล้วนแล้วแต่เป็นรายใหญ่ในอุตสาหกรรม ทำให้โอกาสที่จะปิดตัวคงมีไม่มากนัก
  2. การชะลอตัวของเศรษฐกิจทั่วโลก อาจส่งผลกระทบกับ Demand การส่งออกของสินค้าจากเมืองไทย ทำให้บริษัทต่างๆอาจไม่ขยายงานอย่างที่คาดไว้ทำให้การเติบโตน้อยลงกว่าที่ควรจะเป็น
  3. สงครามการค้าสหรัฐและจีน อาจมีการเปลี่ยนแปลงเงื่อนไข อันนี้คงไม่มีใครเดาใจโดนัลด์ ทรัมป์ได้จริงๆ แต่ก็ถือเป็นความเสี่ยงที่ต้องติดตาม

สรุป HREIT ในมุมมองของนักลงทุน

ในฐานะที่เป็นนักลงทุนคนหนึ่ง ผมคิดว่า HREIT เหมาะกับนักลงทุนที่ต้องการปันผลจากการลงทุน เน้นป้องกันความเสี่ยงจึงลงทุนในสินทรัพย์ที่มีรายรับเป็นค่าเช่า ในขณะที่ก็มี Growth ให้ได้ลุ้นในมุมของการกลับมาเติบโตใหม่อีกครั้งหลังเปิดเมือง และการได้รับผลประโยชน์จากนโยบายที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนและ EEC ของรัฐบาลในระยะยาว

ในพอร์ทการลงทุน HREIT จะทำหน้าที่เปรียบเสมือนกองกลางที่คอยรุกและรับตามสถานการณ์ แม้ไม่ได้หวือหวามากมาย แต่ก็ถือเป็นสินทรัพย์ประเภทที่ขาดไม่ได้ถ้าอยากประสบความสำเร็จจากการลงทุนระยะยาว

เพราะความสำเร็จจากการลงทุนไม่ได้มาจากการแสวงหาผลตอบแทนที่สูงที่สุด แต่เป็นการมองหาผลตอบแทนสูงที่สุดในจุดที่มีความเสี่ยงน้อยที่สุด ถ้ามองมุมนี้ การมี HREIT ประดับในพอร์ทบ้างอาจจะดีกว่าหุ้นหลายๆตัวที่โตเร็วแต่ก็ผันผวนสูงจนทำให้นอนไม่หลับก็เป็นได้

Stay Healthy, Stay Wealthy ครับ
Buffettcode

อย่าลืมกด Like Page Facebook ให้กำลังใจทีมงาน Buffettcode ด้วยนะครับ