หนึ่งในบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ผมคิดว่าเซ็กซี่ที่สุดในวงการ ณ ตอนนี้คือ บริษัท ไซมิส แอสเสท จำกัด (มหาชน) เจ้าของโครงการระดับ Luxury และ Super Luxury ทำเลใจกลางเมืองหลายโครงการอย่าง
The Collection, Siamese Exclusive, Siamese นอกจากนั้น บริษัทฯ ยังทำ Branded Residence เช่น โครงการ Wyndham Residence
บอกตรง ๆ เลยว่าผมเองเป็นแฟนคลับของ Siamese Asset พอสมควรเลยครับ ชอบคอนโดที่เขาใช้วัสดุดี ตั้งอยู่บนทำเลสุดยอด บางแห่งวิวดีมาก ๆ แบบคนซื้อเก็บเป็นของสะสมได้เลย
ตอนนี้ บริษัท ไซมิส แอสเสท จำกัด (มหาชน) กำลังจะเข้าเทรดในตลาดหลักทรัพย์ฯ ภายใต้ชื่อหุ้น SA ซึ่งผมเองได้ดูข้อมูลคร่าว ๆ แล้วก็รู้สึกว่าหุ้นก็คง “เซ็กซี่” ไม่แพ้คอนโดเช่นกัน เป็นหุ้นอสังหาฯ ขนาดเล็ก ที่มีศักยภาพในการเติบโตสูงมาก
รายละเอียดเป็นอย่างไร เชิญติดตามในบทความ เจาะลึกหุ้น IPO หุ้น SA
ไซมิส แอสเสท ผู้นำคอนโดใจกลางเมืองซึ่งเพียบพร้อมไปด้วยความ Luxury, Urban และตอบโจทย์ Lifestyle ครับ
ด้วยความชอบคอนโดของไซมิส แอสเสทเป็นทุนเดิมอยู่แล้ว แต่ไม่เคยรู้ข้อมูลของบริษัทฯ สักเท่าไหร่ พอผมได้ลองอ่านข้อมูลดูก็ต้องยอมรับเลยครับว่าไม่ผิดหวังจริง ๆ
ประเด็นที่น่าสนใจมีอยู่ 4-5 ประเด็นด้วยกัน
- ไซมิส แอสเสท ถือเป็นบริษัทอสังหาฯ ขนาดเล็ก-กลาง มีแบรนด์ที่แข็งแกร่ง มีอัตราการทำกำไรดี ที่ผ่านมาแต่ละปีเติบโตไม่ต่ำกว่า 30% นอกจากนั้นยังมี Backlog ค่อนข้างมาก แบบนี้โอกาสเติบโตในอนาคตก็มีสูงครับ
- เป็นบริษัทอสังหาฯ ที่เจาะกลุ่มลูกค้าระดับบน ซึ่งมีกำลังซื้อสูง และได้รับผลกระทบจาก COVID น้อยกว่ากลุ่มระดับกลางหรือระดับแมส
- จาก Filing จะเห็นว่ารายได้เติบโตต่อเนื่องทุกปี และปี 2563 นี้ก็คงเติบโตทำ New High อีกเช่นกัน
- มีโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและพัฒนา รวมทั้งสิ้น 21,000ลบ. (ข้อมูล ณ วันที่ 30 ก.ย. 2563) ถ้าขายและโอนได้ก็จะทำให้รายได้ของบริษัทฯ ในอีก 1-2 ปีข้างหน้าเติบโต
- สุดท้ายคือภาพลักษณ์แบรนด์ที่แข็งแกร่ง อันนี้ไม่มีใน Filing แต่ก็ต้องบอกว่าสำหรับคนในวงการอสังหาฯ คอนโดตระกูลไซมิส ถือเป็นคอนโดที่มีกลุ่มลูกค้าเหนียวแน่นมาก ๆ แบรนด์มีจุดยืนที่ชัดเจนครับ
หุ้น SA ทำธุรกิจอะไรบ้าง?
บริษัท ไซมิส แอสเสท จำกัด (มหาชน) หรือหุ้น SA ทำธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ บริษัทฯ มีทั้งคอนโด, บ้านเดี่ยว, ทาวน์โฮม และบริการอสังหาฯ ครบวงจร เช่น บริการนิติบุคคล นายหน้าจัดหาผู้เช่า
ปัจจุบันบริษัทฯ ทำการปิดโครงการอสังหาฯ ไปแล้ว 9 โครงการ โดยมีโครงการที่อยู่ระหว่างการโอนกรรมสิทธิ์ และอยู่ในการก่อสร้างและพัฒนาอีก 11 โครงการ มูลค่าโครงการรวมทั้งหมดประมาณ 43,075 ลบ.
บริษัทฯ มีรายได้หลักมาจากการขายคอนโดมิเนียม สัดส่วน 91.1%
รายได้จากแนวราบ เช่นการขายบ้านและทาวน์เฮ้าส์ 2.8%
รายได้จากการให้บริการ 1.2%
รายได้อื่น ๆ อีก 3.2%
(ข้อมูล 9 เดือนแรก ปี 2563)
ในระยะยาวอนาคตของ SA จะอิงอยู่กับรายได้จากการขายอาคารชุด หรือคอนโดเป็นหลักเลย เพราะมีสัดส่วนมากที่สุด แต่บริษัทฯ มีนโยบายในการเพิ่มรายได้ประจำ หรือ Recurring Income ขึ้นมา จึงมีความเป็นไปได้ว่าในระยะสั้น-กลาง อาจจะเห็นรายได้จากค่าเช่าเพิ่มขึ้นมาได้
คอนโดของ SA ค่อนข้างต่างจากเจ้าอื่นพอสมควร
ความ “เซ็กซี่” ของคอนโด ไซมิส แอสเสท ผมว่ามีอยู่ 3-4 ข้อด้วยกัน
- ทำเลศักยภาพสูง ย่าน CBD (Central Business District) – คอนโดของ SA ส่วนใหญ่อยู่ในทำเลระดับ “Prime” แทบทั้งนั้น ทำให้การเดินทาง ไม่ว่าจะเป็นซื้อไว้เพื่ออยู่อาศัย ไปทำงาน หรือปล่อยเช่าทำได้ง่าย (แถมบริษัทฯ ยังคอยตามมาบริการ ซื้อ-ขาย-เช่า ให้ด้วย ผมมองว่าจุดนี้เป็นจุดที่เป็น Value Added ซึ่งช่วยผลักดันมูลค่าของคอนโดในระยะยาว
- การออกแบบที่ตอบโจทย์ Lifestyle ยุคใหม่ – ถ้าเคยลองดูห้องตัวอย่างของ SA จะเห็นว่าคอนโดแต่ละห้องออกแบบมาอย่างลงตัวตามรูปแบบ Concept และที่ตั้งของตัวตึก เช่น ที่ไหนที่วิวดีมาก ๆ ก็จะได้กระจกแบบ Floor to Ceiling เลย
- วัสดุตกแต่งนำเข้าจากต่างประเทศ – ในโครงการระดับ Luxury ของ SA จะได้เฟอร์นิเจอร์และของแต่งบ้านที่มีคุณภาพ และสไตล์ที่เรียกได้ว่าเป็น International ไม่ได้ใช้เฟอร์นิเจอร์ตลาด ๆ เลยทำให้ภายในของคอนโดมีความรู้สึกหรูหรามีเอกลักษณ์มากกว่าที่อื่น ๆ
- วิวหายาก ใจกลางกรุงเทพฯ – เนื่องจากคอนโดของ SA ส่วนใหญ่อยู่ใน CBD ทำเลดีมักจะถูกคัดสรรเป็นอย่างดี อยู่ในจุดที่เข้า-ออกสะดวก บางที่มีวิวที่เรียกได้ว่ามีเงินก็ซื้อไม่ได้ง่าย ๆ พอเป็นแบบนี้เลยจับตลาดบนที่มีกำลังซื้อได้ง่าย
ความพิเศษที่สุดของ SA ยังอยู่ที่โมเดลธุรกิจด้วย เพราะปัจจุบันบริษัทฯ เตรียมที่จะเพิ่มโมเดลธุรกิจใหม่เพื่อเน้นการเช่าให้มากขึ้น
บริษัทฯ มีการออกแบบคอนโดใหม่ ๆ ให้มี Facility แบบโรงแรม และขออนุญาตขึ้นเป็นโรงแรมได้เลย ทำให้คนที่อยากซื้อคอนโดไปเพื่อปล่อยเช่าสามารถทำได้เต็มที่โดยไม่ผิดกฎหมาย
บริษัทฯ มีการแยกส่วนที่เป็นบริการแบบ Serviced Residence และแบบ Residence ปกติอย่างชัดเจน ทำให้คนที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัย สามารถอยู่ได้อย่างสบายใจไม่ต้องกลัวเจอคนแปลกหน้าหรือนักท่องเที่ยว ส่วนคนที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่าก็ปล่อยได้เต็มที่ไม่ต้องเกรงใจเพื่อนบ้าน
นอกจากนี้ บริษัทฯ ยังมีแนวโน้มที่จะหาที่ดินหรือตึกเก่าในกรุงเทพฯ เพื่อนำมาสร้างหรือปรับปรุงเป็นอาคารให้เช่าหรือเพื่อขาย ตามสไตล์ ไซมิส แอสเสท
Branded Residence คืออะไร?
Branded Residence เป็นบริการในฝันของหลาย ๆ คน เรียกได้ว่าถ้าได้อยู่ Branded Residence ถือว่าแทบจะเป็นจุดสูงสุดของการใช้ชีวิตเลยทีเดียว เพราะ Branded Residence มีจุดเด่นที่การบริการที่เหนือชั้นมาก ๆ และเป็นสิ่งที่มีเพียงในคอนโดมิเนียม อสังหาฯ แนวสูงเท่านั้น แนวราบยังไม่มี
บริการของ Branded Residence มีอะไรบ้าง? ก็เช่น บริการยกกระเป๋าแบบโรงแรม บริการอาหาร บริการดูแลคอนโด บริการพ่อบ้าน และอื่น ๆอีกมากมายตามแบรนด์ของแต่ละ Branded Residence
ซึ่งสุดท้าย Value เหล่านี้ไม่เพียงทำให้คนอยู่อาศัยสะดวกสบายแต่ยังสร้างมูลค่าให้คอนโดมิเนียมที่ซื้อในระยะยาวด้วย
การเติบโตของหุ้น SA
ในมุมของรายได้ก็ต้องบอกว่าบริษัทฯ ทำได้ดีมากในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา
2560 – 1,480 ลบ.
2561 – 2,084 ลบ
2562 – 3,525 ลบ.
9 เดือน 2563 – 2,061 ลบ
กำไรเองก็เติบโตในช่วงแรก
(เฉพาะส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นของบริษัทใหญ่)
2560 – 51 ลบ.
2561 – 163 ลบ
2562 – 503 ลบ.
9 เดือน 2563 – 195 ลบ.
อัตราการทำกำไรขั้นต้นก็สามารถทำได้ถึง 44.20% ซึ่งถือว่าไม่น้อยเลย สำหรับบริษัทอสังหาฯ ในสเกลเล็ก-กลาง
ถ้าสามารถโอนโครงการได้ในมูลค่าที่มากขึ้น ผมเชื่อว่าอัตราการทำกำไรจะดีขึ้นอีก จาก Economy of Scale หรือการประหยัดจากขนาด
เมื่อพูดถึงเรื่องการโอนโครงการเพิ่มเติมก็ทำให้ผมหันมาดูฝั่ง Backlog หรือโครงการที่ขายได้แล้วรอโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งเป็นปัจจัยหลักในการประมาณการรายได้ในอนาคตของ SA
จากรูปจะเห็นว่า SA มี Backlog รอโอนแล้ว 9,446 ลบ. ซึ่งน่าจะโอนได้ครบภายใน 1-3 ปี เฉลี่ย ๆ ก็จะอยู่ที่ปีละ 3,000 ลบ.
ซึ่งจะมีมูลค่าใกล้เคียงกับรายได้ทั้งปีของปี 2562 และ 2563
แปลว่าขอเพียงบริษัทฯ ทำโครงการเพิ่มขึ้น หรือขายโครงการที่เสร็จแล้วให้ได้มากขึ้น โอกาสที่รายได้และกำไรจะโตขึ้นอีกจะมีสูงมาก
จุดเด่นของหุ้น SA ก็อยู่ตรงนี้แหละครับ รายได้ในอนาคตมีโอกาสเติบโตสูงไม่น้อย
การเติบโตในอนาคตของหุ้น SA
บริษัทฯ มีแผนการเติบโตในอนาคต และการเข้ามาเพิ่มทุนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ด้วยวัตถุประสงค์ 3 ประการด้วยกัน
- เพื่อนำเงินไปพัฒนาห้องชุดที่มีบริการปล่อยเช่า (Serviced Residence) อันนี้เป็นโมเดลการเติบโตในธุรกิจอสังหาฯ รูปแบบใหม่ที่ผมกล่าวไปก่อนหน้านี้แล้ว โดยมีโครงการที่เริ่มทำโมเดลนี้นำร่องแล้วคือ Blossom Condo @ Fashion Beyond, Wyndham Residence, Wyndham Garden Residence และ Ramada Residence
- พัฒนาอาคารให้เช่า – อันนี้คือการนำพื้นที่บางส่วนในโครงการมาทำเป็นพื้นที่เช่า เพื่อปล่อยเช่าให้กับร้านค้าต่าง ๆ เป็นการยิงปืนนัดเดียวได้นก 2 ตัวคือทำให้โครงการดูน่าสนใจและขายง่ายมากขึ้นเพราะเป็น Mixed-Use และบริษัทฯ ก็ได้ประโยชน์จากการเก็บค่าเช่าระยะยาวในอาคารที่อยู่ในทำเลระดับ A ด้วย
- พัฒนาปรับปรุงอาคารเก่า – ข้อนี้ต้องบอกเลยว่าถ้าไม่มีทีมงานที่เชี่ยวชาญในด้านการเลือกทำเล การควบคุมต้นทุนการก่อสร้าง และการพัฒนาโครงการ บอกได้เลยว่าทำยากมาก แต่เนื่องจากบริษัทฯ มีความเชี่ยวชาญ ทำให้สามารถที่จะทำโครงการแบบนี้ได้ ผมเดาว่าที่ทำเพราะทำเลดี ๆ ในกรุงเทพฯ นั้นหายากเหลือเกิน การไปซื้ออาคารเก่าที่อยู่ในทำเลที่ดี มาปรับปรุงน่าจะเป็นการปลดล็อคการเติบโตของบริษัทฯ ได้อีกวิธีหนึ่ง
กลยุทธ์หลาย ๆ อย่างที่บริษัทฯ ทำ ล้วนแล้วแต่เป็นการต่อยอดจากจุดเด่นของบริษัทฯ หลัก ๆ ทั้ง 4 ข้อนี้
- ทีมบริหารโครงการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร ตั้งแต่ก่อสร้าง-ขาย-บริการหลังการขาย ซึ่งมีประสบการณ์ในการทำงานกว่า 30 ปี รับรองได้เลยว่าไม่แพ้บริษัทยักษ์ใหญ่เท่าไหร่
- การออกแบบอาคารเป็นพิเศษ เพื่อให้สามารถปรับเป็นโรงแรม ปล่อยเช่าได้อย่างถูกกฎหมาย อันนี้ยังไม่เห็นที่ไหนทำ แต่ต่างประเทศมีทำกันบ้างแล้ว ซึ่งผลตอบรับก็ค่อนข้างดี
- นวัตกรรมการออกแบบและก่อสร้างที่มีเอกลักษณ์และไม่เหมือนใคร
- สุดท้ายคือการควบคุมต้นทุนในทุก ๆ จุด ทำให้บริษัทฯ ทำอัตรากำไรขั้นต้นดีขึ้นเรื่อย ๆ ทุกปี
อย่างไรก็ตาม การลงทุนในหุ้นอสังหาฯ ณ ตอนนี้ก็มีความเสี่ยงไม่น้อย ด้วยเหตุผลหลัก ๆ อีก 4 ข้อ
- การจัดหาที่ดินที่ต้องแข่งขันกันสูงมาก เรียกได้ว่าบางที่นี่ต้องเป็น CEO บริษัทไปนั่งคุยกับเจ้าของที่เท่านั้น เขาถึงจะขายให้ สะท้อนถึงการแข่งขันที่สูงจริง ๆ ตรงนี้ SA เลยพยายามแตกโมเดลธุรกิจเพิ่มเติมเพื่อให้ได้ประโยชน์สูงสุดจากที่ดินทำเลดีที่ได้มา
- สภาวะเศรษฐกิจที่มีแนวโน้มชะลอตัว ซึ่งคงกระทบลูกค้าระดับกลาง-แมส มากนิดนึง กลุ่มบนก็คงโดนด้วยบางส่วน ถ้ารัฐฯไม่มีนโยบายออกมาช่วยก็อาจจะทำให้การเติบโตของ SA สะดุดได้
- การแข่งขันที่รุนแรงในภาพรวม ที่ไม่ใช่แค่การซื้อที่ แต่แข่งกันด้านการก่อสร้าง การออกแบบ การขาย การบริการ เทคโนโลยี คือแทบจะทุกมุมเลย ถ้าบริษัทไหนหยุดพัฒนาก็มีโอกาสออกนอกตลาดไปได้ในไม่กี่ปีได้เลย
- SA มีการพึ่งพิงตัวแทนการขายรายใหญ่อยู่ที่หนึ่ง หากมีปัญหากับตัวแทนรายนี้ขึ้นมาก็อาจจะทำให้การขายโครงการชะลอหรือพลาดเป้าไปได้ แต่ตัวแทนขายรายใหญ่เจ้านี้ก็ให้บริการแก่ บริษัทฯ มานานกว่า 5 ปีแล้ว อีกทั้งยังถือหุ้นในบริษัทฯ อีกด้วย จึงคาดว่าความเสี่ยงนี้มีไม่มากนัก
ส่วนตัวผมชอบหุ้นอสังหาฯ ตัวเล็กอยู่แล้ว เพราะโอกาสเติบโตมีมากกว่าอสังหาฯ ขนาดใหญ่ที่กิน Market Share ไปมากและเติบโตยากแล้ว
หวังว่าเพื่อน ๆ จะได้ข้อมูลเพียงพอ และหาข้อมูลเพิ่มเติมก่อนซื้อลงทุนหุ้น SA
ตอนนี้หุ้น SA กำลังจะขาย IPO เพื่อให้นักลงทุนจองซื้อ ในวันที่ 17, 18 และ 21 ธันวาคมนี้ ในราคา 5.50 บาทต่อหุ้น
อย่าลืมกด Like Page Facebook ให้กำลังใจทีมงาน Buffettcode ด้วยนะครับ