เจาะลึก WHART การเติบโตครั้งใหม่ใน EEC ผู้นำ REIT ด้านคลังสินค้าและโรงงานระดับพรีเมี่ยม

วิเคราะห์ WHART

WHART คือหนึ่งในกองทรัสต์อสังหาริมทรัพย์ด้านคลังสินค้าและโรงงานอุตสาหกรรมที่น่าสนใจที่สุดกองหนึ่ง ด้วยการเติบโตที่ต่อเนื่อง ทรัพย์สินที่มีคุณภาพ รายได้ที่มีเสถียรภาพ สุดยอดของทำเลและลูกค้าบริษัทระดับโลก !

ตอนนี้ WHART กำลังอยู่ในขั้นตอนการเพิ่มทุนครั้งใหม่ เพื่อเข้าซื้อทรัพย์สินที่มีผู้เช่ายักษ์ใหญ่ในธุรกิจอุตสาหกรรม E-Commerce คือ Alibaba และ Shopee ซึ่งเป็นสองบริษัทที่กำลังเติบโตอย่างสูงในประเทศไทย

ทำไมบริษัทดีๆ ถึงเลือกเช่าคลังสินค้าของ WHART? การเติบโตครั้งนี้จะส่งผลอย่างไร และนักลงทุนจะได้ผลตอบแทนเท่าไหร่?

มาดูรายละเอียดไปพร้อมๆ กันครับ !

ในภาพรวมแล้วการลงทุนใน WHART มีจุดเด่นอยู่หลายอย่างด้วยกันคือ ….

  • เป็นการรับประโยชน์จากเทรนด์การพัฒนาและขยายของเขตระเบียงเศรษฐกิจตะวันออกหรือ EEC
  • ลงทุนในคลังสินค้าและโรงงานแบบ Built-to-Suit ที่ผู้เช่าเซ็นสัญญาเช่าระยะยาว รายได้ก็มั่นคง
  • มีอัตราผลตอบแทนของ WHART สม่ำเสมอ แม้ในยามที่เศรษฐกิจของประเทศไทยมีความอ่อนแอ
  • WHART เป็น REIT ระดับ Investment Grade Rating A ดังนั้นหายห่วงเรื่องความไม่มั่นคง
  • ธุรกิจแข็งแกร่งมากๆ การเติบโตของ WHART มาจากการเติบโตไปกับธุรกิจของลูกค้า
  • กองทรัสต์ WHART มีการลงทุนเพิ่มเติมทุกปี ปัจจุบันเป็นหนึ่งใน REIT ประเภทอุตสาหกรรมที่ใหญ่ที่สุดในไทย ด้วยอัตราเช่าเฉลี่ยสูง

ณ.ปัจจุบัน WHART ลงทุนในทรัพย์สินประเภทคลังสินค้าและโรงงาน โดยเน้นแบบ Built-to-Suit ถึง 55% โดยภายหลังการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมครั้งนี้ สัดส่วน Built-to-Suit จะเพิ่มขึ้นเป็น 58%

คลังสินค้าและอาคารโรงงานแบบ Built-to-Suit คืออาคารที่สร้างมาเพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าเฉพาะรายเป็นพิเศษเช่น ต้องการเก็บความเย็นหรือควบคุมอุณหภูมิได้ หรือมีพื้นที่ปลอดเชื้อ หรือมีการออกแบบผังอาคารให้เหมาะสมกับ operation flow ของผู้เช่าแต่ละรายเป็นต้น

มีข้อดีคือเมื่ออาคารถูกสร้างมาตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าแบบ 100% ทำให้โอกาสที่ลูกค้าจะย้ายไปใช้บริการที่อื่นจึงมีน้อย และมีสัญญาเช่าที่ยาวกว่าอาคารปกติ

นี่คือจุดเด่นหลักเลยของ WHART

ธุรกิจคลังสินค้าและอาคารโรงงาน นอกจาก Business Model แล้วจุดสำคัญอยู่ที่ทำเล ทำเล และทำเล

ทำเลของคลังสินค้าและโรงงานของ WHART

กระจายอยู่ในศูนย์กลางด้านการขนส่งและอุตสาหกรรม ของประเทศไทย โดยเน้นไปที่ทำเลใจกลางเช่น ถ.บางนา-ตราด เขต EEC จังหวัดฉะเชิงเทรา ทำเลรอบสนามบินสุวรรณภูมิ แหล่งนิคมอุตสาหกรรม และท่าเรือต่างๆ

นอกจากนั้นยังมีทรัพย์สินในทำเลแถบอยุธยาซึ่งเป็นทำเลที่สำคัญในการกระจายสินค้าไปยังภาคเหนือและตะวันออกเฉียงเหนือของประเทศ

เรียกได้ว่าครอบคลุมทุกความต้องการของนักลงทุนต่างชาติและนักลงทุนไทย เมื่อเริ่มต้นมองหาคลังสินค้าและโรงงาน WHA Group มักจะเป็นที่แรกๆเสมอ

ด้วยประสบการณ์ที่ยาวนาน แบรนด์ที่นักลงทุนต่างให้ความเชื่อมั่น และฐานทุนที่แข็งแกร่ง WHART จึงมีลูกค้าอยู่ในอุตสาหกรรมสำคัญๆของเศรษฐกิจไทยยุคใหม่ เช่น

  • 3PLs (Third Party Logistics) 44%
  • FMCG (Fast Moving Consumer Goods) 25%
  • Home Suppliers 11%
  • Manufacturer 13%
  • E-Commerce 6%
  • Digital Business 1%

เกินครึ่งหนึ่งของผู้เช่าอยู่ในอุตสาหกรรมที่กำลังเติบโตอย่างสูง และแทบไม่ได้รับผลกระทบเชิงลบจากวิกฤตที่ผ่านมาเลย

ตัวอย่างแบรนด์ดังที่ใช้บริการของ WHART ณ.ปัจจุบันก็เช่น

  • Kerry Express
  • DKSH
  • Starbucks
  • Kao Commercial
  • Shopee
  • Volvo
  • ไทวัสดุ
  • Unilever

ซึ่งกลุ่มลูกค้าเหล่านี้ถือเป็นกลุ่มลูกค้าระดับ AAA ของประเทศไทย และเป็นบริษัทชั้นนำของโลก

การลงทุนเพิ่มครั้งใหม่ของ WHART ลงทุนในอะไรบ้าง?

การลงทุนของ WHART จะลงทุนในคลังสินค้าที่มีอัตราการเช่าแล้วเท่านั้น ทำให้สามารถรับรู้รายได้ทันที ในรอบล่าสุดนี้จะเป็นการลงทุนในทรัพย์สินดังต่อไปนี้

WHA E-Commerce Park – พื้นที่ 130,139 ตรม.
WHA Mega Logistics Center (ถนนบางนา-ตราด กม. 23 โปรเจค 3) – พื้นที่ 30,040 ตรม.
WHA Mega Logistics Center (วังน้อย 62) – พื้นที่ 24,150 ตรม.

รวมแล้วเป็นพื้นที่เช่ารวมประมาณ 184,329 ตรม. หรือประมาณ 13% ของพื้นที่เช่ารวมปัจจุบันของกองทรัสต์ WHART

ปัจจุบันทั้ง 3 โครงการมีผู้เช่าชั้นนำที่อยู่ในกลุ่มอุตสาหกรรมกำลังเติบโตอย่างธุรกิจ E-commerce และธุรกิจ FMCG

อีกทั้งการลงทุนในครั้งนี้ ยังลงทุนในทรัพย์สินที่มีผู้เช่าระยะยาว (เฉลี่ยประมาณ 10.7 ปี) ซึ่งมาช่วยให้กองทรัสต์มีรายได้ที่มั่นคงไปอีก

ในช่วงปีที่ผ่านมา ซึ่งถือว่าเป็นวิกฤตที่หนักที่สุดของโลก รวมถึงประเทศไทยรอบหนึ่งเลยทีเดียว ตลาดหุ้นถูกกระทบหนัก ปกติแล้ว REIT ซึ่งขึ้นชื่อว่าเป็นสินทรัพย์ที่มีความผันผวนตามสภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่าสินทรัพย์ประเภทอื่น จะไม่ค่อยโดนผลกระทบ

แต่รอบนี้แม้แต่ REIT ก็ได้รับผลกระทบด้วย แต่ถ้าเทียบกันดูจะเห็นว่า REIT ประเภท Industrial ได้รับผลกระทบน้อยที่สุดในจำนวน REIT ทุกประเภท และยังคงให้ผลตอบแทนได้อย่างสม่ำเสมอ กลายเป็น REIT ที่ให้ผลตอบแทนเฉลี่ยสูงสุดในจำนวนทั้งหมด

ยิ่งณ.ปัจจุบันสงครามการค้าของสหรัฐฯและจีน มีแต่จะเริ่มรุนแรงมากขึ้นเรื่อยๆ โอกาสที่นักลงทุนจะย้านฐานการผลิตมาประเทศไทยจึงสูงขึ้น โอกาสที่ Industrial REIT อย่าง WHART ให้ผลตอบแทนมั่นคงและต่อเนื่องในระยะยาวก็มากขึ้นตาม

อย่างไรก็ตาม WHART ยังถือว่าเป็นการลงทุน และย่อมมีความเสี่ยง ซึ่งความเสี่ยงที่ผมมองเห็นชัดๆมีอยู่ 3 จุดด้วยกันคือ …

  1. การย้ายฐานการผลิต เมื่อมีการย้ายมาก็สามารถย้ายกลับได้ แต่โอกาสย้ายกลับไปประเทศอื่นน่าจะยากมากๆ
  2. นโยบายสนับสนุนทางเศรษฐกิจของภาครัฐที่ไม่มีใครบอกได้ว่าจะเปลี่ยนแปลงเมื่อใด และจะให้ประโยชน์กับนักลงทุนมากแค่ไหนเมื่อเปรียบเทียบกับประเทศเพื่อนบ้านซึ่งก็มีนโยบายสนับสนุนเพื่อดึงนักลงทุนเช่นกัน
  3. การที่นักลงทุนเข้ามาลงทุนในประเทศไทยส่วนหนึ่งก็หวังกำลังซื้อในประเทศด้วย ดังนั้นสภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศจึงเป็นสิ่งที่สำคัญเช่นกัน

อย่างไรก็ตามด้วยประสบการณ์ของ WHART ความเป็นผู้นำในกอง REIT ประเภทคลังสินค้าและโรงงาน น่าจะสามารถแก้ปัญหาได้ในกรณีที่เกิดความเสี่ยงขึ้นจริง

ในมุมของผลตอบแทน WHART มีการจ่ายผลตอบแทนที่ต่อเนื่องและมีเสถียรภาพอย่างมาก โดยประมาณการอัตราการจ่ายผลประโยชน์ภายหลังการซื้อทรัพย์สินเพิ่มจะเพิ่มขึ้นจาก 0.79 บาทต่อหน่วย เป็น 0.80 บาทต่อหน่วย (อ้างอิงจากประมาณการผลตอบแทน 1 มค 65 – 31 ธค 65 ที่ตรวจสอบโดยผู้สอบบัญชีแล้ว)

WHART ถือเป็นหนึ่งในกอง Industrial REIT ที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย และมีพื้นที่เช่ามากกว่า 1,582,681 ตรม. หลังการเข้าซื้อทรัพย์สินในครั้งนี้

ผมเชื่อว่ายังไงอุตสาหกรรมประเทศไทยก็ยังต้องโตต่อไป ประเทศเราอยู่ในจุดยุทธศาสตร์ด้านการขนส่งของ Asian ซึ่งไม่ใช่ข้อได้เปรียบที่ประเทศไหนจะมาขโมยได้ง่ายๆ ดังนั้น WHART ก็จะได้ประโยชน์จากข้อได้เปรียบนี้เช่นกัน

WHART กำลังจะเปิดให้จองซื้อหน่วยเพิ่มเติมได้แล้วครับ นักลงทุนที่สนใจสามารถติดตามได้ในรายละเอียดด้านล่างเลย

ผู้ถือหน่วยเดิมที่มีสิทธิ: 8-12 พย. 2564

ประชาชนทั่วไป : 16-19 พย. 2564

ช่องทางการจองซื้อ: K-My Invest (https://www.kasikornbank.com/kmyinvest) และสาขาของธนาคารกสิกรไทย

ผู้ลงทุนสามารถสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ธนาคารกสิกรไทย จำกัด (มหาชน)
โทร. 0 2888 8888 หรือศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมที่ www.sec.or.th หรือ www.whareit.com